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新聞01

© Reuters. 麥格理：首予郵儲銀行(01658)“跑贏大市”評級 目標價6.12港元 智通財經APP獲悉，麥格理發布研究報告稱，首予郵儲銀行(01658)“跑贏大市”評級，目標價6.12港元。內銀板塊首選中國銀行(03988)，但認爲郵儲行有獨特機遇，在投資者找尋農村消費主題敞口下，可視郵儲銀行爲核心持倉。 該行相信，郵儲行快將迎來估值重評，即使相較同業，公司在按揭重新定價上受影響程度最大，預計其經調整股本回報率在去年的10.8%見底至2025年將反彈至11.9%，受惠農村地區中小企貸款及銀保渠道強勁增長。而在調整剩余儲備後，郵儲行現估值吸引。

新聞02

晶睿 大啖轉單商機 工商時報 鄭郁平 2022.12.09 受惠國防授權法（NDAA）商機，市場看好晶睿11月業績可望維持高檔。圖／本報資料照片 FacebookLineTelegramTwitterWeChatPrintFriendly 美國聯邦通信委員會下令禁止在美國銷售華為、中興通訊、海康威視、大華科技以及海能達五家中國通訊商的新設備。加上英國政府因國安考量，禁止在政府部門敏感場所裝設中國製造監視系統，帶動台安控族群業績表現，晶睿（3454）大啖轉單商機。 晶睿10月營收跳高達11.3億元，年增193.92％，月增42.09％，繳出亮眼成績，受惠國防授權法（NDAA）商機，市場看好11月業績可望維持高檔，股價短期整理後再攻新高，8日漲7.14％收225元，外資買超1,272張扮演最強推手。 法人指出，晶睿除受惠於NDAA外，智慧城市、製造、運輸、門禁安防等垂直應用市場產業前景正向，加上台達電集團資源可提供購料、樓宇自動化事業群業務合作，產能擴張等幫助，營運動能成長可期。 ＊【權證投資必有風險，本專區資訊僅供參考，並不構成邀約、招攬或其他任何建議與推薦，請讀者審慎為之】 電子股台股

新聞03

© Reuters. 陽光房託執平貨 投資者入得過嗎？ 陽光房地產基金（0435.HK）宣布向羅守輝收購位於大角咀櫻桃街的西九匯。通告提及陽光買入價較估值低11%，但陽光是次交易將導致派息不增反減。早前領展房地產基金（0823.HK）收購新加坡項目有機會令派息增加，陽光收購就顯得相形見絀。 陽光以7.5億元買入西九匯，而物業在2022年年底估值為8.5億元，故售價較估值低11.9%，看似是成功執平貨。羅守輝更提供租金保證，由成交日至2024年6月底止的保證期間的總租金為4,731萬元。 然而，西九匯的每月租金收入為283.5萬元，全年租金收入為3,402萬元。假設未來一年租金收入不變，陽光收購西九匯的租金回報率為4.5厘，而陽光現有物業的租金回報率4.4厘。由於融資成本顯著上升，難以達致派息增加（yield accretive）。 西九匯增值有難度 陽光能夠以比較深的折讓執平貨，必然是商場項目先天缺陷就係細。西九匯商場面積不足6萬平方呎，較陽光現時擁有的上水中心、新都城一期、光華廣場還要細，限局了拓展租戶的可能性。一般來說，餐廳租戶承受租金能力較高，但西九匯食肆僅得兩間，卻有大量補習社及畫室的租戶，明顯是遷就商場項目先天缺陷的削足就履安排。 理論上，陽光可以透過進行資產增值計算，以引入更多食肆，達致提升租金收入的目的。然而，在滙豐中心及中銀中心上班的打工一族，其實大把午膳選擇，例如奧海城，大角咀舊區內亦是食肆處處，所以透過引入食肆這個如意算盤未必打得響。所以陽光是次䐟入物業，投資者只能期望賺取來自補習社及畫室的租金收入。 出租率有機會惡化 更重要的是，投資者要有心理準備西九匯的出租率有機會惡化。現時出租率僅90%，而今年就有超過30%樓面續租。理論上可以加租，但原有租客能否承受得到加租則是另一個問題。何況，西九匯還有物業代理這類租客，這類租客已經大打開口牌要求減租，甚至不再續租。所以西九匯出租率有機會惡化。 總括而言，陽光收購西九匯不能為投資者立即帶來派息增加，所以陽光現階段不值得投資者買入。 作者：Steven Cheung 更多內容： 日本城風雨不改增派 長線收息必買？ 求穩可趁調整買包裝食品股王 夜經濟概念股百威亞太值博？ 相關收息股陽光房託是現時穩陣收息好選擇？防守股：一隻能同時為您帶來增長的香港REIT長線收息仍可買陽光房託？本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

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